Diskusní fórum Jak podnikat

Diskuze, otázky a odpovědi pro podnikání, živnosti, daně, pojištění, účetnictví, práci na Dohody

Nejste přihlášen(a)

Oznámení

Administrátorka diskusního fóra ani jeho moderátorka a členové se nehlásí jako příslušníci určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu, ani jinak nevystupují jako odborníci v tématech, která jsou předmětem diskuse. - Vše přehledně také na Jakpodnikat.cz



#1 2009-01-12 10:29:00

Blanduleb
Člen/ka

Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Dobrý den. Rodiče (důchodci) už leta pronajímají dům (restauraci). Vždycky uplatňovali výdaje procentem a nevedli účetnictví. Vloni však došlo k tomu, že nájemník přestal platit (do dnešního dne má zaplacen nájem cca do června 08. Navíc nezaplatil plyn a plynárna vymáhala  úspěšně dluh po mých rodičích (smlouva s plynárnami byla na ně, povinnost platit za plyn měl nájemník v nájemní smlouvě). Na konci roku, kvůli lepší vymahatelnosti dluhu, nechali rodiče nájemníka podepsat směnku na celou dlužnou částku (dluhy za plyn+právník+dlužné nájemné). Jak však teď postupovat, aby rodiče nezaplatili daně i z částky, kterou za nájemníka prokazatelně zaplatili plynárnám a soudu? Máme provést "rekonstrukci" účetnictví a náklady uplatňovat v plné výši? Nemusí se to předem hlásit na FÚ či jinam? Jde to ještě vůbec? Navíc se teď rodiče dostali do finančních nesnází a nejspíš se pokusí směnku prodat. Jak se pak na příjem nahlíží? to už asi není příjem z pronájmu, že? Prosím poraďte!!!!
Děkuji.

Offline

 

#2 2009-01-19 23:28:12

Zdena
Moderátorka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Rodiče se mohou rozhodnout, že od roku 2008 budou uplatňovat prokázané výdaje. Tuto změnu nemusí předem nikam hlásit, ale mají povinnost upravit základ daně roku 2007 - roku, který předchází  změně způsobu uplatňování výdajů. V případě změny z paušálních na skutečné výdaje by se jednalo o dodanění zásob a pohledávek. Rodiče s největší pravděpodobností žádné zásoby neměli (a kdyby náhodou ano, tak stejně nebyli povinni je evidovat), takže zbývají pohledávky k 31.12.2007. Pokud nějaké pohledávky byly, pak by rodiče museli podat dodatečné daňové přiznání za rok 2007, ve kterém by zvýšili základ daně o tyto pohledávky. Jestliže neměli ani zásoby, ani neuhrazené pohledávky, pak mohou bez problémů uplatňovat v roce 2008 prokázané výdaje v plné výši ( například za plyn i za právníka). Směnku rodiče získali v souvislosti s pronájmem (stala se součástí jejich obchodního majetku), takže i její následný prodej bude příjmem, dosaženým v souvislosti s pronájmem. Při uplatňování skutečných výdajů by vykázali v roce 2008 ztrátu, kterou by pak mohli odečíst od základu daně roku 2009, kdy prodají směnku a tím zřejmě vykáží kladný základ daně.

Offline

 

#3 2009-02-24 10:27:59

Blanduleb
Člen/ka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Dobrý den. Právě se mi dostaly do rukou doklady, které chtějí rodiče uplatňovat za loňský rok. Zjistila jsem, že soud o zaplacení fakrur za plyn byl na faktury, vystavené v roce 2006 a 2007. Musím tedy udělat dodatečné přiznání za tyto dva roky, nebo můžu uplatnit tento náklad v roce 2008 a 2009, kdy budou závazky uhraženy? Zároveň předpokládáme, že dluh z nájemníka v roce 2009 alespoň částečně vymůžeme.
Děkuji za odpověď.

Editoval Blanduleb (2009-02-24 10:29:21)

Offline

 

#4 2009-02-24 14:36:57

Blanduleb
Člen/ka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

K  mým předchozím dotazům se váže ještě tento. Když rodiče ještě podnikali, neuplatňovali odpisy z nemovitosti. Ta se skládá jednak z budovy, jednak z přilehlého pozemku (cca 3000m2). Nemovitost byla pořízena v dražbě jako celek (v roce 1991). V jaké částce by měla být uvedena zůstatková cena nemovitosti? V pořizovací asi těžko. Mám tedy spočítat odpisy za léta, kdy je rodiče neuplatňovali,plus za dobu, kdy uplatňovali náklady procentem a PC o tyto odpisy ponížit? Mám nemovitost celou odepisovat jako budovu, když nejsem schopna rozlišit cenu budovy a pozemku? Momentálně se snažíme nemovitost prodat. Rodiče se smířili s tím, že daně zaplatí z celé prodejní ceny (nebudou tedy uplatňovat odpočet zůstatkové ceny), pokud tedy bude zůstatková cena nižší, než má v podstatě být, uváží, jestli bude rozdíl v daních tak podstatný, aby ji uplatnili, nebo ji raději přece jen neuplatní, aby náhodou nezaplatili menší daň, než měli a nepřipravili si problémy s tím spojené. Nevadí jim tudíž, pokud některé údaje budou ne úplně správně uvedeny. Jde nám o to, abychom popřípadě udělali chybu v náš neprospěch, nikoliv v neprospěch FU. Děkuji.

Offline

 

#5 2009-03-06 22:05:34

Zdena
Moderátorka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Blanduleb napsal(a):

Dobrý den. Právě se mi dostaly do rukou doklady, které chtějí rodiče uplatňovat za loňský rok. Zjistila jsem, že soud o zaplacení fakrur za plyn byl na faktury, vystavené v roce 2006 a 2007. Musím tedy udělat dodatečné přiznání za tyto dva roky, nebo můžu uplatnit tento náklad v roce 2008 a 2009, kdy budou závazky uhraženy? Zároveň předpokládáme, že dluh z nájemníka v roce 2009 alespoň částečně vymůžeme.
Děkuji za odpověď.

Bohužel, závazky vzniklé v období uplatňování paušálních výdajů, nejsou při jejich úhradě v době uplatňování skutečných výdajů daňově uznatelným výdajem (omezení vyplývá z § 25/1/zd) zákona o daních z příjmů). Dodatečná daňová přiznání za roky 2006 a 2007, ve kterém byste zpětně změnili způsob uplatňování výdajů (z paušálních na skutečné) také nelze podat - brání vám ustanovení § 7, odst. 7 ZDP.

Osobně bych zůstala u paušálu i v roce 2008, přechodem na skutečné výdaje si zřejmě příliš nepomůžete. Při podání dodatečného přiznání za rok 2007 byste museli zvýšit základ daně o pohledávky, ale ZDP vám případě přechodu z paušálu na skutečné výdaje neumožňuje snížit základ daně o závazky (vůči plynárnám).

Píšete, že nájemník dluží, kam se podívá. Je tedy docela dobře možné, že už na něho někdo podal návrh na konkurz, ke kterému byste se mohli přidat. Zkuste vyhledat zde:
http://www.registerofdebtors.com/navrhy … ajetek.htm
Pohledávku byste nemuseli dodaňovat (v případě přerušení, nebo ukončení pronájmu) v případech, které jsou vyjmenovány v § 24/2/y) - kopíruji:
pohledávky za dlužníkem,
1. u něhož soud zrušil konkurs26i) proto, že majetek dlužníka je zcela nepostačující, a pohledávka byla poplatníkem přihlášena u insolvenčního soudu a měla být vypořádána z majetkové podstaty,
2. který je v úpadku nebo jemuž úpadek hrozí26i) na základě výsledků insolvenčního řízení,
3. který zemřel, a pohledávka nemohla být uspokojena ani vymáháním na dědicích dlužníka,
4. který byl právnickou osobou a zanikl bez právního nástupce a věřitel nebyl s původním dlužníkem spojenou osobou (§ 23 odst. 7),
5. na jehož majetek, ke kterému se daná pohledávka váže, je uplatňována veřejná dražba 26j), a to na základě výsledků této dražby,
6. jehož majetek, ke kterému se daná pohledávka váže, je postižen exekucí, 26k) a to na základě výsledků provedení této exekuce.

Nejsem si jistá, že diskusní fórum je to pravé místo na řešení složitějších daňových otázek. Myslím, že byste se měli raději obrátit na daňového poradce, který vám může odložit termín podání daňového přiznání do června 2009 a do té doby s jeho pomocí určitě vymyslíte nejméně bolestivé řešení.

Offline

 

#6 2009-03-06 22:06:13

Zdena
Moderátorka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Blanduleb napsal(a):

K  mým předchozím dotazům se váže ještě tento. Když rodiče ještě podnikali, neuplatňovali odpisy z nemovitosti. Ta se skládá jednak z budovy, jednak z přilehlého pozemku (cca 3000m2). Nemovitost byla pořízena v dražbě jako celek (v roce 1991). V jaké částce by měla být uvedena zůstatková cena nemovitosti? V pořizovací asi těžko. Mám tedy spočítat odpisy za léta, kdy je rodiče neuplatňovali,plus za dobu, kdy uplatňovali náklady procentem a PC o tyto odpisy ponížit? Mám nemovitost celou odepisovat jako budovu, když nejsem schopna rozlišit cenu budovy a pozemku? Momentálně se snažíme nemovitost prodat. Rodiče se smířili s tím, že daně zaplatí z celé prodejní ceny (nebudou tedy uplatňovat odpočet zůstatkové ceny), pokud tedy bude zůstatková cena nižší, než má v podstatě být, uváží, jestli bude rozdíl v daních tak podstatný, aby ji uplatnili, nebo ji raději přece jen neuplatní, aby náhodou nezaplatili menší daň, než měli a nepřipravili si problémy s tím spojené. Nevadí jim tudíž, pokud některé údaje budou ne úplně správně uvedeny. Jde nám o to, abychom popřípadě udělali chybu v náš neprospěch, nikoliv v neprospěch FU. Děkuji.

Prodej nemovitosti bude OSVOBOZEN od daně z příjmů podle § 4/1/b) - doba mezi nabytím a prodejem je delší než 5 let. Nemovitost, která slouží pouze k pronájmu, není považována za obchodní majetek (§ 9/6 ZDP), takže není třeba čekat 5 let od vyřazení z OM. Časový test pěti let se vztahuje pouze na nemovitosti, které byly zahrnuty v OM pro výkon podnikatelské, nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, nikoliv k pronájmu.

Offline

 

#7 2009-03-07 08:51:55

Blanduleb
Člen/ka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Tento postup se ale uplatní jen v případě, že má vlatník v nemovitosti nahlášený trvalý pobyt a to alespoň 2 roky před uskutečněným prodejem, ne? Nebo se mýlím?

Editoval Blanduleb (2009-03-07 08:52:38)

Offline

 

#8 2009-03-07 09:16:53

Blanduleb
Člen/ka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Ještě dotaz k té pohledávce. Pokud se opravdu budeme snažit vyhlásit na nájemníka konkurz, ukončíme s ním smlouvu, tím pádem bysme měli pohledávku přiznat. Jsou naše soudy tak pružné, aby byly splněny podmínky pro osvobození této pohledávky od daně z příjmů? Moje představa totiž je, že tyto věci se táhnou dlouho, pohledávku stejně budeme muset přiznat, a peníze, které zaplatíme na daních z peněz, které nikdy neuvidíme, nám už nikdo nevrátí. (Nepředpokládáme další pronajímání nemovitosti)
Děkuji.
Bílková

Offline

 

#9 2009-03-12 00:11:07

Zdena
Moderátorka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Ten konkurz mě jen napadl, nic víc. Samozřejmě, že se tyhle věci táhnou dlouho, pokud by ale pokračoval pronájem, třeba úplně maličký a s jiným nájemcem, tak byste se snad mohli dočkat.

Ještě jedna věc mě napadá a to zmenšit pohledávku, kterou byste dodaňovali, na nejnižší možnou úroveň. Nevím, jak jste zdaňovali příjem z pronájmu dosud a co všechno jste zahrnovali do příjmů. Nemusí tam být zahrnuté zálohy na ceny služeb, například dodávky plynu, energií a vody za předpokladu, že je zúčtujete se skutečnými výdaji za tyto služby. Skutečné výdaje zjistíte (už jste, bohužel, zjistili) z faktur od dodavatelů a s nájemcem je zúčtujete - budete od něho chtít rozdíl mezi částkou záloh, které vám zaplatil a skutečnou spotřebou. Tím tedy splníte povinnost zúčtování a pohledávky mohou pak zůstat mimo příjmy z pronájmu.
Uvedený postup by byl v souladu s Pokynem MF ČR č. D-300 (kopíruji vybraná ustanovení):
Součástí nájemného z bytů nebo jejich částí podle ustanovení § 686 a 696 občanského zákoníku nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor nejsou součástí úhrady nájemného úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů).
Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů.

Offline

 

#10 2009-03-12 00:12:55

Zdena
Moderátorka

Re: Zaplacené dluhy za nájemníka versus náklady uplatňované procentem

Blanduleb napsal(a):

Tento postup se ale uplatní jen v případě, že má vlatník v nemovitosti nahlášený trvalý pobyt a to alespoň 2 roky před uskutečněným prodejem, ne? Nebo se mýlím?

Jestliže jste neměli v prodávané nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (postup podle § 4/1/a ZDP), tak postupujete podle § 4/1/b) - doba mezi nabytím a prodejem přesáhla 5 let a prodej je osvobozen. Věta o tom, že se osvobození nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, které jsou, nebo byly zahrnuty v OM, vás nemusí zajímat - nemovitost, ze které máte jen příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP se nepovažuje za obchodní majetek.

Offline

 

Zápatí

Powered by PunBB | CZ a SK
© Copyright 2002–2008 PunBB