Diskusní fórum Jak podnikat

Diskuze, otázky a odpovědi pro podnikání, živnosti, daně, pojištění, účetnictví, práci na Dohody

Nejste přihlášen(a)

Oznámení

Administrátorka diskusního fóra ani jeho moderátorka a členové se nehlásí jako příslušníci určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu, ani jinak nevystupují jako odborníci v tématech, která jsou předmětem diskuse. - Vše přehledně také na Jakpodnikat.cz



#1 2010-01-09 00:16:43

wdc
Člen/ka

Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Dobrý den, zajímal jsem se o to kolik bych platil daň pokud bych pronajímal například byt jako fyzická osoba.

Zde najdete příklad zdanění příjmů z pronájmu bytu:
http://kecalek.czautohits.com/2010/01/0 … -pronajmu/

Prosím pokud byste byli tak laskaví a poradili jestli to mám správně vypočtené.. moc se mi to nezdá.

Děkuji,
Petr

Offline

 

#2 2010-01-10 00:29:36

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Výše daně je zcela individuální, záleží i na ostatních příjmech, například ze zaměstnání, dále na položkách odčitatelných od základu daně a na výši slev a daňových zvýhodnění.
Pokud chcete uplatnit výdaje procentem z příjmů (30%), tak nemusíte zálohy na služby (voda, elektřina, teplo) zahrnovat do příjmů za předpokladu, že zálohy nájemníkovi vyúčtujete. Pak byste zdaňoval jen holý nájem.

Offline

 

#3 2010-01-11 11:58:39

wdc
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Děkuji,

Jako fyzická osoba nemám žádné příjmy které bych danil ani nemám žádné slevy, zvýhodnění atd.
Mám příjem který mi daní zaměstnavatel 15%.

Je to tedy v tomto případě správně?

Prosím mohla byste mi vysvětlit tuto Vaší větu třeba na příkladu. Vůbec jí jako laik nerozumím..?:
"Pokud chcete uplatnit výdaje procentem z příjmů (30%), tak nemusíte zálohy na služby (voda, elektřina, teplo) zahrnovat do příjmů za předpokladu, že zálohy nájemníkovi vyúčtujete."

Děkuji předem, nechtěl bych uvádět zavádějící info.

Offline

 

#4 2010-01-12 01:01:27

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Myslím, že byste měl malinko poupravit větu:
Odečtu výdaje od příjmů a  ze základu který vyjde odečtu 15%. Tak získám hodnotu daně.
třeba takto:
Odečtu výdaje od příjmů a ze základu, který vyjde, vypočítám 15%. Tím získám hodnotu daně.

Pokud jste v zaměstnání vyčerpal základní slevu na poplatníka, neuplatníte si slevu na dani na vyživovanou manželku, ani nezdanitelné části základu daně (např. dary, úroky z úvěrů na bydlení, penzijní připojištění, životní pojištění), pak je výpočet správný.

---------------
Máte pravdu, mnou uvedené výdaje procentem z příjmů byly zavádějící, možnost vyjmout zálohy na ceny služeb se způsobem uplatňování výdajů nesouvisí.

V nájemní smlouvě máte například sjednáno, že nájemné činí 9.000,- Kč měsíčně a že v této částce nejsou zahrnuty zálohové platby na poplatky a služby spojené s užíváním bytu (dodávky el. energie, plynu, tepla, vodné a stočné, poplatky za odvoz tuhého komunálního odpadu, užívání výtahu, spotřeba energie ve společných prostorách, úklid společných prostor), které jsou aktualizovány, kde dni podpisu smlouvy činí 6.000,- Kč.

Do zdanitelných příjmů z pronájmu pak uvádíte pouze nájemné (9 tis. Kč * počet měsíců), při celoročním pronájmu by to bylo 108.000,- Kč. Zvolíte si způsob uplatňování výdajů. Buď procentem z příjmů, pak by výdaje činily 32.400,- Kč. Nebo zvolíte skutečné výdaje, daňově však uplatníte jen výdaje, které nejsou platbou zálohy na ceny služeb. Pokud zdaňujete pouze holé nájemné, tak musíte po skončení roku prokazatelně zúčtovat zálohy na služby se skutečnými výdaji (ale tato povinnost vám stejně plyne už z nájemní smlouvy, takže není problém zúčtování prokázat).

Výše uvedené je možnost, nikoliv povinnost. Můžete tedy postupovat tak, že do zdanitelných příjmů přiznáte veškeré příjmy včetně přijatých záloh na služby a v prokazovaných daňových výdajích uplatňujete veškeré výdaje, včetně zaplacených záloh na služby.

Offline

 

#5 2010-01-12 13:31:59

wdc
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Děkuji za vysvětlení.

Tu první část jsem pochopil dobře. Jako fyzická (i právnická) osoba si můžu uplatnit slevy na dani z příjmu z pronájmu. Prosím je někde jednoduchý aktualizovaný seznam těchto slev na dani?

Dále chápu to paušální zdanění kdy mám v příjmech čistě jen pronájem bytu bez těch zálohových plateb. Daň je pak 30%. Pokud tedy neuplatňuji žádné slevy.

--

Co je ale myšleno touto větou?

"Můžete tedy postupovat tak, že do zdanitelných příjmů přiznáte veškeré příjmy včetně přijatých záloh na služby a v prokazovaných daňových výdajích uplatňujete veškeré výdaje, včetně zaplacených záloh na služby."

To je ten případ že bych platil energie sám namísto nájemníka? Jak by potom vypadal výpočet?

9000Kč nájem
6000Kč energie atd.

9000Kčx12měsíců=108000Kč
6000Kčx12měsíců=72000Kč
Celkem nájem a paušální výdaje na energie atd 180000Kč za rok ?

Offline

 

#6 2010-01-12 23:02:47

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Uvedené nezdanitelné části základu daně a slevy na dani se vztahují pouze na fyzické osoby. Najdete v § 15 zákona o daních z příjmů, nebo zde:
http://www.jakpodnikat.cz/odcitatelne-polozky.php
a v § 35ba zákona o daních z příjmů, nebo zde:
http://www.jakpodnikat.cz/sleva-na-dani.php

Výdaje procentem z příjmů (30%) může uplatnit pouze fyzická osoba.

Pokud máte v příjmech čistě jen pronájem, pak k němu uplatníte výdaje ve výši 30% příjmů. Z rozdílu příjmů a výdajů vypočítáte daň, sazba daně činí 15%.

Předpokládám, že zálohy na energie a na ostatní služby platíte svým jménem jako majitel, případně nájemce bytu. Pokud nehodláte po skončení roku zúčtovat zálohy na služby se skutečnými náklady (například podle vyúčtovacích faktur za elektřinu či plyn) a vyrovnat s nájemníkem přeplatky či nedoplatky, pak zahrnujete do zdanitelných příjmů vše, co vám nájemník zaplatil, tedy 12 * 15.000,- Kč = 180.000,- Kč. K tomuto příjmu buď uplatníte všechny prokázané výdaje, nebo výdaje procentem z příjmů.

Offline

 

#7 2010-01-16 21:17:38

wdc
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Děkuji, prostuduji si to.

Offline

 

#8 2010-01-19 20:55:14

evitaeva
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Dobrý den,
rada bych se zeptala,kdyz jsem si koupila byt na 100procentni hypoteku a ted ho pronajimam tak, ze výše hypoteky prevysuje výši prijmu z najmu (pronajimam: najem a energie zvlast),tak jak to bude se zdanenim.Napr : vyse hypoteky je 11500Kc,najem je 10 000 a poplatky.Muzu teda do odecitatelnych polozek zahrnout vysi hypoteky tzn 11 500x12mes?Nebo jen uroky z hypotecniho uveru?Dale jsem na rodicovske dovolene a mam jedno rocni dite.Co mohu tedy krome zarizeni bytu UPLATNIT jako odpocitatelnou polozku?Jak jsem studovala tuto slozitou problematiku,nejjednoduchsi a nejekonomickejsi se mi jevi varianta:danove priznani jen jako najem a od toho odecist budto uroky z uveru a nebo 30procent(dle toho,co je vyssi) a nasledne zdanit 15procenty.Co si o tom myslite?Dekuji.

Offline

 

#9 2010-01-23 00:40:27

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Pokud budete k příjmům z pronájmu uplatňovat skutečné výdaje, tak si můžete uplatnit pouze úroky z hypotečního úvěru, splátky ne. Můžete uplatnit odpisy hmotného majetku, výdaje na zařízení bytu, údržbu, opravy (pozor na rozlišení opravy a technického zhodnocení) a další prokázané výdaje, spojené s pronájmem.
Druhou možností je přiznat příjmy (bez záloh na služby, pokud tyto zálohy následně zúčtujete) a k nim si uplatnit výdaje ve výši 30 %. Toto je nejjednodušší způsob. Příklad při celoročním pronájmu, zdaňujete holý nájem: příjmy 120.000 ? výdaje (30%) 36.000 = 84.000. Daň z příjmů (15%) = 12.600. Od vypočítané daně odečtete slevu na poplatníka, která sice činí 24.840, ale můžete odečítat jen do nuly. Výsledná daňová povinnost bude tedy nulová. Dále můžete uplatnit daňové zvýhodnění na vyživované dítě (samozřejmě za předpokladu, že už si toto zvýhodnění neuplatňuje otec dítěte) ve výši 890 Kč za každý kalendářní měsíc, na jehož počátku jste dítě vyživovala, můžete uplatnit i za měsíc, ve kterém se dítko narodilo. Vzhledem k nulové daňové povinnosti  bude  zvýhodnění na dítě mít podobu daňového bonusu, tedy jakéhosi přeplatku na dani, který vám bude vyplacen na základě daňového přiznání.
Myslím si, že nemáte důvod pracně evidovat skutečné výdaje, daňový efekt bude stejný, jako při uplatnění paušálních výdajů.

Offline

 

#10 2010-02-11 12:24:00

juvka
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Dobrý den,
moc Vám děkuji za tuto poradnu. Z vaší poslední odpvědi jsem pochopila, snad správně, že i když je nemovitost pronajímána můžu si odečíst úroky s hypotečního úvěru??? Postavili jsme rodiný dům a momentálně ho pronajímáme, máme na něj hypoteční úvěr. Úroky mám strach uplatňovat, ale zajímalo by mě zda je možné dům vložit do podnikání a pak na něj uplatňovat odpisy DHM. Pokud by to šlo, musí ke stanovení ceny být znalecký posudek? Myslíte, že je pro nás nějakou výhodou, že jeden z manželů má v tomto domě trvalý pobyt.
Moc Vám děkuji za odpověď

Editoval juvka (2010-02-11 12:25:08)

Offline

 

#11 2010-02-13 00:50:44

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Úroky z hypotečního úvěru si můžete odečíst jako výdaj na podnikání, nikoliv jako nezdanitelnou část základu daně podle § 15 ZDP.

Pokud jde o nemovitost a příjmy z jejího pronájmu, pak vedete pouze evidenci (kartu) hmotného majetku, majetek není považován za obchodní majetek (při prodeji nemusíte hlídat lhůtu 5 let od vyřazení z OM).

Můžete uplatňovat odpisy hmotného majetku. Ocenění nemovitosti je třeba provést při zahájením pronájmu, vstupní cenu stanovíte podle § 29 ZDP.
1. Mezi pořízením domu a zahájením pronájmu neuplynulo 5 let:
a) dům jste pořídili úplatně (koupili): použijete pořizovací cenu, zvýšenou o případné náklady na opravy nebo technické zhodnocení, které jste mezitím vynaložili
b)dům jste postavili ve vlastní režii: vstupní cenu budou tvořit vaše vlastní náklady.

2. Mezi pořízením nebo výrobou ve vlastní režii a zahájením pronájmu uplynulo víc, než 5 let: oceníte tzv. reprodukční pořizovací cenou na základě znaleckého posudku.

Pokud dům využíváte k pronájmu i k vlastnímu bydlení, pak bude třeba veškeré výdaje (opravy, odpisy HM atd.) krátit v poměru, v jakém je dům využíván k dosahování příjmů z pronájmu a k soukromým účelům.

Offline

 

#12 2010-02-13 14:56:35

juvka
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Moc Vám děkuji za odpověď. Asi jsem udělala v otázce zásadní chybu a zaměnila jsem pojem pronájem a ubytovací služby. Platí Vaše odpověď i v případě, že na ŽL jsou ubytovací služby. Moc se omlouvám a moc moc děkuji za odpovědi.

Offline

 

#13 2010-02-13 22:08:46

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Pokud podnikáte podle živnostenského zákona a chcete si uplatňovat výdaje spojené s nemovitostí (odpisy, úroky z úvěru, opravy, údržba, pojištění atd.), tak jí budete muset vložit do obchodního majetku (zavedete si kartu majetku, na kterou zapíšete den vložení do OM a vstupní cenu). Případný prodej nemovitosti by podléhal dani z příjmu ještě 5 let po jejím vyřazení z obchodního majetku.

Ostatní platí.

Offline

 

#14 2014-03-12 14:48:16

dagis
Člen/ka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Dobrý den paní Zdenko,
Nejsem podnikající osoba. V roce 2012 jsem koupila byt do OV. V DPFO za rok 2012 jsem uplatnila výdaje procentem z příjmu, ale jelikož jsem důchodce a v  tomto roce nemám možnost si uplatnit odečitatelnou položku na poplatníka, tak  chci letos uplatnit výdaje skutečné. Ale narazila jsem na  problém u odpisů. Nevím zda  v roce 2013 uplatním odpisy 2. rokem , jelikož v prvním roce  byly součástí procentních výdajů (evidenčně) nebo zařazuji byt teprve prvním rokem s možností odpisů v 1. roce. Mám v tom prostě guláš Velice děkuji za případnou odpověď
S pozdravem Ludmila

Offline

 

#15 2014-03-13 00:13:46

Zdena
Moderátorka

Re: Daň z pronájmu (kontrola výpočtu)

Dobrý večer, paní Ludmilo, kdybyste byla podnikající osoba, tak by to bylo jednodušší:-)

U příjmů podle § 9 si nejsem zcela jistá, ale vycházela bych z ustanovení § 26/8 ZDP: odpisy pro účely zákona není poplatník povinen uplatnit, přitom odpisování lze i PŘERUŠIT, ale při dalším odpisování je nutné pokračovat způsobem, jako by odpisování přerušeno nebylo, a to za podmínky, že v době přerušení neuplatní poplatník (vlastník ani nájemce) výdaje paušální částkou podle § 7 nebo § 9. Po dobu uplatňování výdajů paušální částkou vede poplatník (vlastník nebo nájemce) odpisy pouze evidenčně.

Přerušit můžete jen něco, co jste zahájila. Vzhledem k tomu, že jste v roce 2012 nevedla záznamy podle § 9/6 ZDP (které obsahují i evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat), není zřejmé, zda jste zahájila odpisování. Podle mého názoru jsou ve hře obě možnosti.

1. Zavedete si kartu majetku a zahájíte odpisování už v roce 2012, i když pouze evidenčně. Ovšem není to podle mého názoru Vaše povinnost.

2. Zahájíte odpisování až v roce 2013 a bude to první rok odpisování.

Offline

 

Zápatí

Powered by PunBB | CZ a SK
© Copyright 2002–2008 PunBB