Diskusní fórum Jak podnikat

Diskuze, otázky a odpovědi pro podnikání, živnosti, daně, pojištění, účetnictví, práci na Dohody

Nejste přihlášen(a)

Oznámení

Administrátorka diskusního fóra ani jeho moderátorka a členové se nehlásí jako příslušníci určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu, ani jinak nevystupují jako odborníci v tématech, které jsou předmětem diskuse. - Vše přehledně také na Jakpodnikat.cz



#1 2017-02-08 13:45:39

JitkaK
Člen/ka

Daňové výdaje u nájmu

Dobrý den Zdeni, prosím o radu.
FO, živnostník, kromě příjmů dle par. 7 má i par. 9 - nájemné. U nájemného uplatňuje skutečné výdaje.
Může si do skutečných výdajů kromě jiného (inkaso, fond oprav, nedoplatky energií ...) započíst i splátku hypotéky, kterou platí na danou nemovitost? A může si potom uplatnit z hypotéky ještě úroky?
Děkuji!

Offline

 

#2 2017-02-08 18:56:09

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Dobrý večer, Jitko. Hypotéka je úvěr, splátky úvěrů nejsou daňově uznatelnými výdaji. Hypotéka na koupi nemovitosti se dostane do daňových výdajů v podobě odpisů hmotného majetku. Úroky z hypotéky může uplatnit jako výdaj k příjmům z pronájmu.

Offline

 

#3 2017-02-09 08:03:39

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Jak logické! Vidíte, mně to musí někdo napsat, abych si to uvědomila :)
Když ty nemovitosti nepoužívá pro svou ekonomickou činnost, tak tam výdaje v podobě odpisů nedostanu. Takže do par. 9 do příjmů dám všechno co dostanou dle smlouvy o pronájmu a do výdajů inkaso, fond oprav, nedoplatky a ÚROKY z hypotéky, která souvisí s pořízením nemovitosti - dle dokladu z banky (potvrzení o skutečně zaplacených úrocích).
Ostatní úroky z hypotéky (má ještě hypotéku na dům, ve kterém sám bydlí) si uplatní v daňovém přiznání klasicky při odečtu úroku z daňového základu?

Offline

 

#4 2017-02-09 18:31:51

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Odpisy HM můžete uplatnit i u příjmů podle § 9 ZDP, nemovitost nemusíte vkládat do OM.

Pokud nájemníkovi vyúčtujete zálohy na služby spojené s užíváním bytu podle skutečných výdajů (voda, topení, výtahy, úklid a osvětlení společných prostor, STA, někde odvoz odpadů atd.) tak do daňových příjmů dáváte pouze nájemné. Přijaté zálohy na služby od nájemníka jsou nedaňovými příjmy a Vámi zaplacené zálohy na tyto služby jsou nedaňovými výdaji.

Platby do dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu (fond oprav) jsou daňovým výdajem při zaplacení. Pokud zjistíte, že byly použity na technické zhodnocení společných částí domu (například zateplení fasády, cena na bytovou jednotku vyšší než 40 tis. Kč), tak ve zdaňovacím období, kdy bylo dokončeno TZ, snížíte základ daně. O výdaje na TZ se zvýší vstupní cena bytu.

Úroky z hypotéky, která souvisí s koupí nemovitosti, uplatňujete na základě bankovního výpisu (výdaj vzniká při zaplacení).   

Pokud máte vlastní či najatý (nikoliv bezplatně vypůjčený) automobil a používáte jej v souvislosti s pronájmem, například pravidelně jezdíte kontrolovat byt, vybírat nájemné atd., tak popřemýšlejte o kráceném paušálním výdaji na dopravu. Více zde: http://www.jakpodnikat.cz/pausalni-vydaje-auto.php

Úroky z hypotéky na dům si odečte od základu daně v daňovém přiznání.

Offline

 

#5 2017-02-09 20:41:55

MagTech
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Zdena napsal(a):

Dobrý večer, Jitko. Hypotéka je úvěr, splátky úvěrů nejsou daňově uznatelnými výdaji. Hypotéka na koupi nemovitosti se dostane do daňových výdajů v podobě odpisů hmotného majetku. Úroky z hypotéky může uplatnit jako výdaj k příjmům z pronájmu.

Dobrý večer paní Zdeno,
je to sice delší doba, co jsem Vás různě otravoval svými dotazy, ale roky utíkají, zdravotní stav je takový jaký je ? více marod jak zdráv ? a tak je potřeba svoji činnost také zakončit. Problém byl najít nástupce,nikomu ze zájemců se nechtělo doplňovat vzdělání, no a kamarádi, vydrž, kam budeme chodit ? Ale nyní je konec a s tím související dotaz ohledně dokladů.
Předchozí prodejnu (s.r.o.) jsem uzavřel, od r. 1997 jsem otevíral stávající prodejnu a za celou dobu jsem nic z dokladů nevyřazoval, což asi byl chyba. Nyní bych Vás prosil o radu/návod jak nyní postupovat, které doklady musím zachovat/archivovat
a ze kterých mohu udělat oheň. Zda bude dostačující ponechat prvotní doklady z r. 1997 a posledních pět let ? vím, že bych tyto údaje někde našel, ale tlačí mě trochu čas, dále jsem opět na antibiotikách, předtím hospitalizace, zase se nemoc vrátila a fakt mě to jaksi nebaví, tak jsem si dovolil oslovit Vás, znáte to určitě z hlavy. Předem Vám děkuji za Vaši odpověď.
S pozdravem
mv

Offline

 

#6 2017-02-10 00:04:14

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Dobrý večer.

Předpokládám, že od roku 1997 podnikáte jako fyzická osoba a vedete daňovou evidenci. To už je, panečku, pěkná řádka let. Určitě nemusíte syslit všechny doklady, které jste za tu dobu nastřádal.

Nejdelší archivační lhůtu mají mzdové listy. Jestli jste měl někdy zaměstnance, tak byste měl archivovat jejich mzdové listy 30 let.

Daňové doklady (obsahující DPH, odečítal jste si z nich daň na vstupu, nebo jste odváděl na výstupu) se archivují 10 let.

Pokud jste v příslušném roce nevykázal daňovou ztrátu, tak ostatní doklady (které neobsahují DPH) stačí archivovat 3 roky od termínu podání daňového přiznání. Jestliže jste vykázal ztrátu, tak se doba archivace prodlužuje o 5 let.

Jestli jste plátcem DPH, tak bych zachovala doklady za posledních 10 let. Ze starších let bych vybrala doklady o pořízení hmotného majetku a leasingové smlouvy (odpisy a finanční pronájmy mohou zasahovat do posledních 10 let) a zbytek bych upálila na hranici.

Je škoda, že už musíte skončit. Ovšem vzhledem k Vaší nemoci už jste podle mého názoru podal úctyhodný výkon a je čas si trošku odpočinout a věnovat se svému zdraví. Našel jste nástupce?

Zdena

Offline

 

#7 2017-02-10 06:14:55

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

uf, to jsem netušila, že je to tak složité.
Takže jestli tomu rozumím, do příjmů dávám pouze částku za nájem a fond oprav, do výdajů tedy úroky, odpisy a krácený paušál na auto?
Krácený paušál - je to živnostník, který má i par. 7, ale můžu říct, že nevyužívá auto pro podnikání, jen v souvislosti s nájmem. Co teda silniční daň - příhlásit se, nepřihlásit?
Odpisy - mám tedy stanovit odpisy z kupní ceny nemovitosti + technické zhodnocení, můžu si taky vybrat rovnoměrné/zrychlené? Je to ještě zapeklité v tom, že dům, ve kterém bydlí, pořídil na hypotéku, zrekonstruoval ho a jedno patro pronajímá. Jak rozdělit úroky z hypotéky a odpis?

Offline

 

#8 2017-02-10 21:07:57

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Do příjmů jen holý nájem. Určitě nemáte v nájemní smlouvě sjednané, že Vám nájemník bude platit něco na fond oprav. Zřejmě máte sjednanou částku nájemného (které nájemníkovi nijak nevyúčtováváte) a výši záloh na služby, které nájemníkovi vyúčtujete podle skutečných nákladů. Do výdajů odpisy, úroky z úvěru, opravy a případně krácený paušál na auto. Pokud obhájí, že auto využívá pouze k dosahování příjmů z pronájmu, tak se nemusíte přihlásit k silniční dani.

Vstupní cenu nemovitosti stanovíte podle § 29/1/a) nebo § 29/1/d) ZDP. Pokud zahájil pronájem do 5 let od pořízení domu, tak kupní cena + technické zhodnocení + opravy.
Můžete si vybrat mezi rovnoměrnými a zrychlenými odpisy. Úroky z hypotéky a odpis rozdělí v poměru, v jakém dům využívá k pronájmu a k vlastnímu bydlení.

Offline

 

#9 2017-02-11 00:04:02

MagTech
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Dobrý večer,
již je ta správná hodina pro ?sovy? , děkuji za Vaši bleskovou perfekt odpověď. Po několikerém přečtení,
pátrání v hlavě jsem došel k názoru, že se mne dotýká předposlední odstavec. Plátcem jsem asi od roku
2000 ? 2002, přesně si doma nevzpomenu, předtím od zahájení provozu prodejny, tj.od r.97, kdy jsem začínal se to nevyplatilo. V roce 2013 byla prodejna částečně vytopená, část starších dokladů v byla v kartonech na zemi v kanclu a kde se dalo (moc místa u mne není), fotky nějaké jsou, pojišťovna škodu částečně uhradila, protokol od správce objektu mám ? byla to jejich vina ? a byl jsem mimo provoz skoro 3měs.,to byl dost vysoký výpadek. No a už zase Vás zatěžuji plácáním, ale alespoň na chvilku vypnete .
Tak vidím následující řešení : nechám doklady z prvního roku - zahájení, zaměstnanci 0, majetek, leasing se nepořizoval,nekonal , do promáčených kartonu nahlédnu,něco vytáhnu před rokem 2013 a jinak vše půjde na oheň, myslíte, že by se případně na mě mohli pohojit své ego, když na velké ryby nemají ? 
Jinak nástupce je, chodí do roční školy do Uh.Brodu, taky v naší branži je pakárna, já musel asi 4x doplňovat vzdělání, až nakonec jsem, myslím v r.2009, musel jako středoškolák tech.směru dělal výuční list (prodavač zbraní a střeliva), no prostě tahání peněz. Já to již zdravotně nedávám a budu rád, když prodejna bude zachována, jiná zde není a za to přesluhování stejně mohou kamarádi a já měkkota.
Ne, musím končit, ještě jednou děkuji, kdyby jste něco potřebovala (teď je jasné co  dělám) tak se klidně na mne obraťte,pokud to půjde, rád Vám vyhovím. Přeji pěkný zítřejší den. mv
vejs@seznam

Offline

 

#10 2017-02-11 00:05:39

MagTech
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Zdena napsal(a):

Dobrý večer.

Předpokládám, že od roku 1997 podnikáte jako fyzická osoba a vedete daňovou evidenci. To už je, panečku, pěkná řádka let. Určitě nemusíte syslit všechny doklady, které jste za tu dobu nastřádal.

Nejdelší archivační lhůtu mají mzdové listy. Jestli jste měl někdy zaměstnance, tak byste měl archivovat jejich mzdové listy 30 let.

Daňové doklady (obsahující DPH, odečítal jste si z nich daň na vstupu, nebo jste odváděl na výstupu) se archivují 10 let.

Pokud jste v příslušném roce nevykázal daňovou ztrátu, tak ostatní doklady (které neobsahují DPH) stačí archivovat 3 roky od termínu podání daňového přiznání. Jestliže jste vykázal ztrátu, tak se doba archivace prodlužuje o 5 let.

Jestli jste plátcem DPH, tak bych zachovala doklady za posledních 10 let. Ze starších let bych vybrala doklady o pořízení hmotného majetku a leasingové smlouvy (odpisy a finanční pronájmy mohou zasahovat do posledních 10 let) a zbytek bych upálila na hranici.

Je škoda, že už musíte skončit. Ovšem vzhledem k Vaší nemoci už jste podle mého názoru podal úctyhodný výkon a je čas si trošku odpočinout a věnovat se svému zdraví. Našel jste nástupce?

Zdena

Dobrý večer,
již je ta správná hodina pro ?sovy? , děkuji za Vaši bleskovou perfekt odpověď. Po několikerém přečtení,
pátrání v hlavě jsem došel k názoru, že se mne dotýká předposlední odstavec. Plátcem jsem asi od roku
2000 ? 2002, přesně si doma nevzpomenu, předtím od zahájení provozu prodejny, tj.od r.97, kdy jsem začínal se to nevyplatilo. V roce 2013 byla prodejna částečně vytopená, část starších dokladů v byla v kartonech na zemi v kanclu a kde se dalo (moc místa u mne není), fotky nějaké jsou, pojišťovna škodu částečně uhradila, protokol od správce objektu mám ? byla to jejich vina ? a byl jsem mimo provoz skoro 3měs.,to byl dost vysoký výpadek. No a už zase Vás zatěžuji plácáním, ale alespoň na chvilku vypnete .
Tak vidím následující řešení : nechám doklady z prvního roku - zahájení, zaměstnanci 0, majetek, leasing se nepořizoval,nekonal , do promáčených kartonu nahlédnu,něco vytáhnu před rokem 2013 a jinak vše půjde na oheň, myslíte, že by se případně na mě mohli pohojit své ego, když na velké ryby nemají ? 
Jinak nástupce je, chodí do roční školy do Uh.Brodu, taky v naší branži je pakárna, já musel asi 4x doplňovat vzdělání, až nakonec jsem, myslím v r.2009, musel jako středoškolák tech.směru dělal výuční list (prodavač zbraní a střeliva), no prostě tahání peněz. Já to již zdravotně nedávám a budu rád, když prodejna bude zachována, jiná zde není a za to přesluhování stejně mohou kamarádi a já měkkota.
Ne, musím končit, ještě jednou děkuji, kdyby jste něco potřebovala (teď je jasné co  dělám) tak se klidně na mne obraťte,pokud to půjde, rád Vám vyhovím. Přeji pěkný zítřejší den. mv
vejs@seznam

Offline

 

#11 2017-02-11 00:08:07

MagTech
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Hm , tak to se mě povedlo, mázněte prosím nepotřebné ...

Offline

 

#12 2017-02-11 08:12:27

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Děkuji! vy jste mi hrozně pomohla, jako vždy.
jeden byt pořídil před více než 5 lety, jaká tedy vstupní cena pro stanovení odpisového plánu?
dům, který má rozdělen část na své bydlení, část na pronájem - odpisy budu počítat z celé VC+TZ+opravy a pak krátím odpisy poměrově vlastní bydlení/nájem?

Offline

 

#13 2017-02-11 19:38:43

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

MagTech napsal(a):

Dobrý večer,
již je ta správná hodina pro ?sovy? , děkuji za Vaši bleskovou perfekt odpověď. Po několikerém přečtení,
pátrání v hlavě jsem došel k názoru, že se mne dotýká předposlední odstavec. Plátcem jsem asi od roku
2000 ? 2002, přesně si doma nevzpomenu, předtím od zahájení provozu prodejny, tj.od r.97, kdy jsem začínal se to nevyplatilo. V roce 2013 byla prodejna částečně vytopená, část starších dokladů v byla v kartonech na zemi v kanclu a kde se dalo (moc místa u mne není), fotky nějaké jsou, pojišťovna škodu částečně uhradila, protokol od správce objektu mám ? byla to jejich vina ? a byl jsem mimo provoz skoro 3měs.,to byl dost vysoký výpadek. No a už zase Vás zatěžuji plácáním, ale alespoň na chvilku vypnete .
Tak vidím následující řešení : nechám doklady z prvního roku - zahájení, zaměstnanci 0, majetek, leasing se nepořizoval,nekonal , do promáčených kartonu nahlédnu,něco vytáhnu před rokem 2013 a jinak vše půjde na oheň, myslíte, že by se případně na mě mohli pohojit své ego, když na velké ryby nemají ? 
Jinak nástupce je, chodí do roční školy do Uh.Brodu, taky v naší branži je pakárna, já musel asi 4x doplňovat vzdělání, až nakonec jsem, myslím v r.2009, musel jako středoškolák tech.směru dělal výuční list (prodavač zbraní a střeliva), no prostě tahání peněz. Já to již zdravotně nedávám a budu rád, když prodejna bude zachována, jiná zde není a za to přesluhování stejně mohou kamarádi a já měkkota.
Ne, musím končit, ještě jednou děkuji, kdyby jste něco potřebovala (teď je jasné co  dělám) tak se klidně na mne obraťte,pokud to půjde, rád Vám vyhovím. Přeji pěkný zítřejší den. mv
vejs@seznam

Dobrý večer, máte zajímavý sortiment. Asi se dost nadřete, vzpomínám si, jak byla dědova brokovnice těžká. Ale to už je dávno, dneska se možná vyrábějí zbraně z odlehčených materiálů.

Pakárna je skoro všude. My dříve narození míváme občas neodbytný pocit, že jsme už něco podobného prožívali. Vaše branže je ale opravdu specifická, takže těžko soudit.

Doklady z prvního roku podnikání z daňového hlediska nepotřebujete. Z promáčených kartonů vytáhněte doklady od roku 2007 a ty postupně likvidujte až v dalších letech. Pokud jde o případné doměření DPH, tak FÚ sice může kontrolovat daňové doklady za 10 let zpátky, ale může doměřit daň jen za poslední 3 roky. Daň z příjmů mohou také doměřit za poslední 3 roky za předpokladu, že jste nevykázal ztrátu. 

To je archivace z hlediska daní. Nevím, jaké předpisy platí pro prodejce zbraní. Jak dlouho musíte archivovat záznamy, komu jste prodal atomovku, raketu dlouhého doletu, nebo vzduchovku:-)

Mějte se fajn, alespoň v mezích možností. Držím palce, aby se Vaše nemoc nezhoršovala.
Zdena

Offline

 

#14 2017-02-11 21:26:14

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

JitkaK napsal(a):

Děkuji! vy jste mi hrozně pomohla, jako vždy.
jeden byt pořídil před více než 5 lety, jaká tedy vstupní cena pro stanovení odpisového plánu?
dům, který má rozdělen část na své bydlení, část na pronájem - odpisy budu počítat z celé VC+TZ+opravy a pak krátím odpisy poměrově vlastní bydlení/nájem?

U bytu, který pořídil víc než 5 let před zahájením pronájmu, se použije reprodukční pořizovací cena, tedy odhadní cena, kterou měl byt ke dni zahájení pronájmu.

U domu se vypočítají odpisy z celé kupní ceny + TZ + opravy pak se krátí poměrem vlastní bydlení/pronájem. Předpokládám, že dům byl pořízen v době kratší než 5 let před zahájení pronájmu.

Offline

 

#15 2017-02-12 17:03:11

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Dům byl pořízen v roce 2012, takže je to ok, když začnu odepisovat od roku 2016 že?
Když poprvé za 2016 použiju odpis jako výdaj, bude to odpis 1. rok, dle odpisového plánu že?
Moc děkuji.

Offline

 

#16 2017-02-12 17:40:43

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Odpisujete nejdříve od roku, kdy jste začali pronajímat. Jestliže pronajímáte od r. 2016, tak zahájíte odpisování v roce 2016 a uplatníte odpis platný pro 1. rok odpisování. Těch 5 let mezi pořízením a zahájením pronájmu je důležitých jenom pro stanovení ceny, ze které budete počítat odpisy.

Offline

 

#17 2017-02-13 11:33:25

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Super, moc děkuji, jste skvělá!

Offline

 

#18 2017-02-20 16:28:04

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Zdeni, takže je to ještě jinak.
Dům, ten který je z části na bydlení a z části pronajímán, byl pořízen v roce 2010, dva roky probíhala rozsáhlá rekonstrukce a v roce 2012 byla znovu odhadnuta cena (z důvodu refinancování hypotéky). Odhadní cena se skládá z domu + přilehlých pozemků.
První rok pronájmu je rok 2016, pronajímána je jen část domu (bez pozemku). Jak tedy stanovit cenu pro výpočet odpisů - mám brát v potaz odhadní cenu z roku 2012? Pokud se pronajímá jen dům (ne pozemek), mám si to poměrově vypočítat?

Offline

 

#19 2017-02-20 18:48:38

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Nemovitost byla pořízena v době delší než 5 let před zahájením pronájmu, takže budete potřebovat reprodukční pořizovací cenu platnou ke dni zahájení pronájmu. Odhad může být jen na stavbu.

Offline

 

#20 2017-02-20 19:03:31

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

A jak zjistím reprodukční pořizovací cenu ke dni zahájení pronájmu?

Offline

 

#21 2017-02-20 19:56:03

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Nechejte si udělat odhad.

Offline

 

#22 2017-02-20 20:29:06

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Takže budu potřebovat nový odhad jen  na dům ke dni zahájení pronájmu, tj k 1.1.2016?

Offline

 

#23 2017-02-20 21:09:37

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Ano.

Offline

 

#24 2017-02-20 21:34:38

JitkaK
Člen/ka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Dobře dekuju.
Na ten druhý dům co pronajímaji mají kupní smlouvu + tam byly ještě opravy.na všechny opravy nemají doklady,určité věci se dělali svépomocí. Musím stanovit cenu jen z toho,na co mám papír že? Nechat si udělat odhad nejde,když jsem zahájila pronájem do 5 let od koupi.

Offline

 

#25 2017-02-20 21:46:43

Zdena
Moderátorka

Re: Daňové výdaje u nájmu

Ano, vstupní cenu můžete stanovit jen z toho, na co máte papír. K hodnotě vlastní práce poplatníka se nepřihlíží. Odhad (reprodukční pořizovací cenu) v tomto případě nelze použít, neboť jste zahájila pronájem do 5 let od pořízení.

Offline

 

Zápatí

TOPlist

Powered by PunBB | CZ / SK
© Copyright 2002–2005 Rickard Andersson